房地合一稅 對房產投資人及企業衝擊及因應（房地合一課稅）
房地合一稅制（房地合一課稅） 台灣通過房產稅率的改革，以房地合一稅（房地合一課稅）取代原奢侈稅，將對台灣房市短期交易有抑制效果。
房地合一稅 稅制說明（房地合一課稅）
台灣立法院於2015/6/5通過所得稅法部分條文修正案、特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案。
房地合一課稅將於2016年1月1日起實施，奢侈稅同步落日。新制稅率分四級，為抑制炒房，課稅短期從重、中期合理、長期持有優惠，最重稅率45％。
房地合一稅（房地稅合一） 課稅對象（日出條款）
- 2014年1月2日以後取得的房地，且持有未滿二年，在2016年後交易者。
- 2016年1月1日以後取得的房地。
房地合一稅（房地合一課稅） 稅率
A.非自用住宅（房地合一課稅）
a.境內居住者：
- 持有未滿一年，稅率45％
- 持有1～2年，稅率35％
- 持有2～10年，稅率20％
- 持有10年以上，稅率15％
b.非境內居住者：
- 持有1年內，稅率45％
- 持有1年以上，稅率35％
B.自用住宅優惠（房地合一課稅）
a.資格：
個人與配偶、未成年子女持有，並連續居住滿6年，交易前6年也無營業使用，且該筆房地未曾適本優惠。
b.稅率：
- 交易獲利逾400百萬元以下，稅率10％，每6年享受一次。
- 未逾400百萬元，免稅。
c.適用條件：
夫或妻、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年，且未提供營業或出租。
C.營利事業（房地合一課稅）
a.本國企業
稅率17％，併入營所稅結算申報。
b.非本國企業（外資、陸資企業）
- 持有1年以下，稅率45％
- 持有超過1年，稅率35％
D.外國人/大陸人/港澳人
(未領有居留證,或非台灣居民資格)
- 持有1年以下，稅率45％
- 持有超過1年，稅率35％
E.合建分售，對地主之影響（房地合一課稅）
個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起算2年內興建完成並銷售該房屋，土地按20％稅率課徵。
房地合一稅（房地合一課稅） 稅基
- 房地交易成交價，扣除原始取得成本，與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。
- 繼承或受贈取得，以房地交易成交價，扣除繼承或受贈時，房屋評定現值與公告土地現值（須按消費者物價指數調整），與取得、改良與移轉過程支付費用後的餘額。
房地合一稅（房地合一課稅） 例外條款
- 非自願售屋：因財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，持有期間在2年以下房屋、土地，按20％稅率課徵。
- 合建分售：個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起算2年內興建完成並銷售該房屋，土地按20％稅率課徵。
- 繼承取得房屋：繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
房地合一稅（房地合一課稅） 案例試算參考
李夏曦，在2016年1月1日買房，持有超過6年後，在2022年2月1日，以2,000萬元的價格出售，成本及費用合計1,300萬元，土地漲價總數額為100萬元
李夏曦的課稅所得
＝售屋收入－成本－費用－土地稅法計算的土地漲價總數額
＝2,000萬-1,300萬-100萬＝600萬元
1.李夏曦符合自用住宅優惠規定，賣屋賺600萬元，須繳20萬元的房地合一稅
a.課稅所得在400萬元以下免稅；超過400萬元部份，課10％優惠稅率。
所以，李夏曦要繳的房地合一稅
＝（課稅所得－免稅額）X 10％
＝（600萬元－400萬元）X10％＝20萬元
b.李夏曦，未來換屋
換大屋（買較貴的房子），可全額退稅；
換小屋（買較便宜的房子），可比例退稅。
2.李夏曦不符自用住宅優惠規定，賣屋賺600萬元，須繳120萬元房地合一稅（房地合一課稅）
李夏曦要繳的房地合一稅
＝課稅所得X 20％
＝600萬元 X 20％ ＝ 120萬元
房地合一稅（房地合一課稅） 以房屋贈與或現金贈與，繳稅分析
房地合一稅（房地合一課稅） 實施後之影響
- 適用舊制、稅負較輕，短期可刺激買氣，成交量回升。
- 壓抑許久的遞延性買盤可望回流，自住客躍居主流：建商、代銷公司。2015年下半年，自住客需求增加。
- 新制對非自用客戶不利，新制將吸引長期持有不動產的投資型買方進場。
- 自住短期交易無減免，人頭規避奢侈稅效益降低。
- 預售案新制上路後才交屋，有可能出現預售屋預約及解約需求增加。
- 買方若預期未來房價看漲，新制上路前將出現購買需求。
- 利用舊制贈與或2親等，節稅需求增加。
- 短炒投機客解套，短炒客繳稅，2016年房地合一實價課稅後，租稅負擔較現行奢侈稅輕。
- 台北市新的高級住宅（豪宅），新制較舊制稅負低，較為划算。
- 合建分售，地主自銷售土地起2年內，須繳稅，增加稅負負擔；舊制，土地交易所得免稅。
房地稅合一 逃漏稅減罰適用重點
財政部決定適度減輕其裁罰倍數，其修正重點如下：
- 利用他人名義者與其配偶及未成年直系親屬名下無其他房屋，且於特銷稅（奢侈稅）條例施行後經第1次查獲，按所漏稅額處1.5倍之罰鍰。但於裁罰處分核定前已補申報，並已補繳稅款者，處0.5倍之罰鍰。
- 以贈與方式，利用受贈人名義銷售不動產，於查獲前已申報贈與稅，且於特銷稅條例施行後經第1次查獲，按所漏稅額處2倍之罰鍰。但於裁罰處分核定前已補申報，並已補繳稅款者，處1倍之罰鍰。
財政部指出，按特銷稅條例第22條規定，利用他人名義銷售不動產者，將按所漏稅額處以3倍以下罰鍰，在實務上國稅局查獲相關違章個案時，多數均以所漏稅額2.5倍處以罰鍰。
財政部強調，本次修正發布之裁罰參考表，凡是經稽徵機關裁罰尚未確定的案件，若有利於納稅義務人者，都可以適用減罰。
將自己不動產以他人名義登記，或有基於私人債權債務或逃避強制執行等目的，很難說這麼做是為了逃避奢侈稅，加上以贈與方式藉受贈人名義銷售不動產的情形，如有申報贈與稅，國稅局後續也會列為奢侈稅必查案件。
財政部因此參照行政罰法修正裁罰參考表，增訂利用他人名義銷售不動產違章情節較輕者的裁罰倍數，以利稽徵機關得按違章情節，作更合宜的處理。
出售公設地 明年起課房地合一稅
既成道路及公共設施保留地等，若在2015年12月31日前移轉，按現制均可免稅，但若在2016年1月1日以後取得者，日後出售將適用房地合一稅新制，將依相關規定課稅。
- 房地合一稅，將按土地移轉時點來判別是否適用房地合一稅新制，凡在2015年底前完成移轉的土地，將適用舊制課稅，即土地交易可免稅。
- 私人土地會劃歸為既成道路，通常歷經年代久遠，在公眾通行之初，土地所有權人因各種原因，並未現身阻止或維護自己的土地不被使用，久而久之成為既成道路。既成道路及公共設施用地，一般而言不具備市場價值，不大會有人出售並移轉。
- 公共設施保留地，在政府徵收及徵收前的移轉，可免徵所得稅；假設原土地所有權人因徵收取得補償費或加成補償費，也將按都市計畫法規定，可免徵所得稅。
- 自2016年1月1日起，房地合一稅新制實施，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。
緯創德林聯合會計師事務所 房地合一稅（房地合一課稅）投資建議
- 房地合一稅（房地合一課稅）的實施，亦謂台灣低交易成本的房地交易時代結束，短期房市交易成本增加。房地合一（房地合一課稅）的租稅規劃，相形重要。
- 客戶因應此項房地合一稅（房地合一課稅）的改革，唯有自持有時間著手，持有期間愈長，房地合一稅（房地合一課稅）負擔較輕；
- 短期若有投資房地產需求，且擬長期持有的客戶，可在2016年1月1日前進場，但以目前成屋為宜，若為預售屋，須於2016年1月1日前交屋，方可產生節稅效果。
- 2014年元旦以前（含）購屋者，全都用舊制財產交易所得稅來課稅，但須考量，若持有未滿2年，會被課到奢侈稅，因此投資客戶會在2014年元旦之前進場買屋，並將賣屋時間壓在2016年元旦後，既避開奢侈稅，又使用到稅金較便宜舊制。
-
至於2014年1月2日到2015年12月31日買屋者，只要撐過二年就可以避開奢侈稅，又能避開新制，使用舊制，2016年以後才開始賣屋。
-
投資客戶可在2015年底前買房，兩年後（2017年後）再出售。
- 對本國客戶，以投資公司方式投資持有房地，亦可達節稅效果，唯投資規劃及執行細節，亦建議請教會計師為宜，因可客戶各別情況做考量。
事業成功，始於初始～
房地合一稅（房地合一課稅），為台灣房地租稅制度一項重大變革，影響所及將增加自住客需求增加、預售屋預約及解約需求增加、利用舊制贈與或2親等節稅需求增加、短炒投機客解套，故將對台灣房市短期交易有抑制效果、長期自用有優惠稅率，預計房市會更趨健全，促進金融穩定，達到金融安定效果。
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